← Життя в Іспанії - Повний Довідник
| RU | UA | EN | ES |
Останнє оновлення: 3 лютого 2026
У листопаді 2024 року ми з дружиною отримали іпотеку в CaixaBank у Валенсії на 80% (2.95% річних). При тому, що я був аутономо менше 8 місяців і в мене не було річної декларації (renta). Все зайняло менше півтора місяця - від першого походу в банк до отримання ключів. Також додам, що на той момент в Іспанії ми жили за тимчасовим захистом для українців (і в нас був прострочений TIE, який за законом був дійсним).
Про актуальність: вся інформація в статті актуальна - я регулярно уточнюю деталі у надійних ріелторів, щоб переконатися, що нічого важливого не змінилося. Після публікації першої версії цієї статті вже десятки людей змогли успішно оформити іпотеку (ділилися цим зі мною особисто, і в чаті IT Autonomos).
Для кого ця стаття: інструкція для податкових резидентів Іспанії - тих, хто живе в країні більше 183 днів на рік і платить тут податки, незалежно від форми зайнятості (аутономо або наймані працівники) або типу резиденції (Digital Nomad Visa, Ley Beckham, тимчасовий захист та інші). Для нерезидентів або при оформленні іпотеки на юридичну особу умови суттєво гірші (менше фінансування, вищі ставки, коротші терміни) - ці випадки в статті не розглядаються.
Якщо залишилися запитання - подивіться FAQ нижче.
У листопаді 2024 року ми з дружиною отримали іпотеку в CaixaBank у Валенсії на 80% (2.95% річних). При тому, що я був аутономо менше 8 місяців і в мене не було річної декларації (renta). Все зайняло менше півтора місяця - від першого походу в банк до отримання ключів. Також додам, що на той момент в Іспанії ми жили за тимчасовим захистом для українців (і в нас був прострочений TIE, який за законом був дійсним).
Важливий дисклеймер: я не є експертом з нерухомості чи отримання іпотеки. Тут описаний мій суб’єктивний досвід, з деякими суб’єктивними рекомендаціями та роздумами. Ваш досвід може відрізнятися, а також я міг щось не передбачити або припуститися помилок.
Коротко про квартиру: площа 120 квадратів, 5 кімнат (лише одна з них з вікном у колодязь), великий зал, 2 санвузли, окрема кухня з галереєю, балкон, будинок з ліфтом. У квартирі частково зроблений ремонт. Сам будинок дуже доглянутий, пару років тому було зроблено капітальний ремонт під’їзду, фасаду та даху. До метро 2 хвилини пішки, до центру Валенсії - 5 хвилин на метро. Ціну квартири розголошувати не буду.
Сума, яка знадобилася для отримання іпотеки: 20% внесок від вартості квартири, 9% податок ITP (податок на передачу майна - стандартно 10%, але в нас вийшло менше за рахунок пільгової ставки для дружини), 4000 євро комісія агентства, приблизно 1000 євро нотаріальні послуги, плюс ще до 1000 євро на різні дрібні витрати (частину з них повернули пізніше).
Загалом, я б не сказав що весь процес був дуже складний, скоріше середній за складністю. Багато де довелося бути присутнім і мені і дружині, разом з нашим маленьким сином, іноді було непросто (перегляди квартир, деякі походи в банк, нотаріус тощо). Також, через те що я не знаю іспанську, довелося спілкуватися за допомогою перекладача на телефоні, що теж значно ускладнювало весь процес.
Ми навіть і не розраховували отримувати іпотеку найближчим часом. Ми хотіли пробувати це робити, в найкращому випадку, наступного року. Але в нас випадково вийшло значно раніше, ніж планували.
Процес міг зайняти менше часу, якби ми до останнього не боролися за 90% іпотеку (на яку в нас були хороші шанси). Якби одразу погодилися на 80%, весь процес зайняв би менше місяця.
Ми з дружиною завжди намагаємося дотримуватися ймовірнісного підходу. Особливо в питаннях, по яких багато хто говорить “не можна”, “не вийде” тощо. Між “нульовими шансами” (коли ти нічого не пробуєш) і “дуже маленькими шансами” - гігантська прірва. Якщо є можливість спробувати скористатися маленькими шансами, необхідно це робити, в чому ми і переконалися вкотре.
Дякую кільком людям з чату аутономо, які допомогли з деякими питаннями, в яких я не розбирався. І за те, що поділилися своїми успішними кейсами отримання іпотеки.
Якщо інформація про іпотеку буде для вас корисною, і ви захочете подякувати мені за мою працю, загляньте в секретний розділ.
Інші корисні ресурси:
Дружина, можна сказати, змусила мене піти в банк - просто запитати, чи можливо взагалі буде отримати іпотеку і що для цього потрібно. В цей момент ми навіть і не сподівалися, що будемо робити це найближчим часом. Мета походу була попередньо дізнатися основні нюанси, щоб спробувати отримати іпотеку наступного року.
Серед моїх знайомих було два успішних кейси отримання іпотеки в CaixaBank, тому я пішов в першу чергу саме туди.
В банку сказали, що з моїм доходом і наявними документами можна пробувати подавати заявку на іпотеку. Список необхідних документів:
Цікаво, що банк не запитував контракти з роботодавцем (хоча я сам запропонував їх показати). Сказали, що для аутономо достатньо декларацій і виписок.
Все з цих документів можна легко надати, якщо ви аутономо. Але в мене проблема була в тому, що річної декларації (renta) за минулий рік (2023) не було, тому що діяльність аутономо я почав вести у 2024. Замість річної декларації я міг надати лише квартальні декларації за 3 квартали поточного року. Це серйозна проблема, яка значно знижує шанси на схвалення іпотеки.
Менеджер пояснив два можливих варіанти іпотеки:
Спочатку потрібно було знайти конкретний об’єкт нерухомості, а потім приходити в банк і подавати заявку на іпотеку.
Також, менеджер роздрукував мені симуляцію іпотеки на 30 років, з внеском 10%. В цій симуляції відображені щомісячні внески, відсоток по іпотеці тощо.
Цього ж вечора ми з дружиною почали пошук квартири. На сайтах з банківською нерухомістю вибір був невеликий, і жодні з варіантів не підійшли за нашими критеріями. Тому ми почали шукати на idealista, і одразу ж відправили кілька заявок на перегляд.
Ми склали детальну таблицю, щоб можна було зручно відстежувати всі варіанти, які ми вже подивилися або хочемо подивитися. В таблиці була наступна інформація: ціна, посилання на об’єкт, контакти, район, площа (житлова/загальна), кількість кімнат, кількість санвузлів, наявність балкону/тераси, поверх, дата побудови, дата запланованого перегляду та наш коментар.
Невеликий відступ, щоб було зрозуміліше, чому далі події розвивалися настільки швидко.
В перший рік життя у Валенсії ми з дружиною ретельно обійшли майже всі райони Валенсії, і в нас сформувалося розуміння в яких районах ми б хотіли жити, а в яких - ні в якому разі. Також, на момент пошуку квартири в нас вже була дуже хороша обізнаність і розуміння, за якими критеріями потрібно обирати, на що звертати увагу, і які зараз ціни на ринку. Протягом року ми дивилися багато контенту про нерухомість, і регулярно моніторили варіанти на ідеалісті.
Спочатку ми хотіли шукати житло в двох конкретних районах, але пізніше зупинилися на одному (який нам найбільше подобається). Ми не розглядали 0 та 1 поверхи, тому що на них менше світла, більше шуму з вулиці, вихлопів від машин та інших запахів, потенційні проблеми з вологістю, таргани. Також, вирішили шукати будинок з ліфтом, квартиру 4-5 кімнат (бажано з 2 санвузлами), з балконом або терасою.
В перший день ми переглянули три квартири в одному районі. Одна з них нам дуже сподобалася, решта - не сподобалися. Кожен перегляд зайняв приблизно півгодини, на цьому етапі нам достатньо було поверхнево ознайомитися з варіантами. Всі враження від квартир ми одразу ж записували, щоб потім не плутатися і нічого не забути.
Наступного дня ми подивилися ще дві квартири в цьому ж районі. І вирішили купувати ту квартиру, яка сподобалася за день до цього.
Ми ще раз прогулялися до будинку і зловили біля під’їзду мешканців, щоб детально розпитати їх про сам будинок та сусідів (рівень шуму, будь-які проблеми).
З моменту відправки заявки на ідеалісті до моменту нашого рішення, що ми будемо брати саме її - пройшло 3 дні. Мені здається, швидше обрати ми б і не змогли. Навіть квартиру для оренди ми шукали довше, приблизно тиждень.
Перед тим, як залишати завдаток за квартиру, ми вирішили ще раз її подивитися. Цього разу з собою покликали спеціаліста, який займається ремонтами і добре в цьому розбирається. Знайти такого спеціаліста чомусь виявилося непросто, не всім був зрозумілий запит, що саме нам необхідно.
Він допоміг нам ретельно оглянути всю квартиру, це зайняло півтори години. Рекомендую не призначати довгі перегляди під час сієсти, наша ріелтор дуже розсердилася і наприкінці сказала “закругляйтеся” :)
Мета цього огляду була - знайти критичні проблеми, через які квартиру не варто було б купувати або які були б аргументом знизити ціну.
Нам пощастило, і разом з ріелтором також був власник квартири, який зміг відповісти на багато запитань. В підсумку, спеціаліста з ремонтів і нас все влаштувало, ті недоліки які ми знайшли - були некритичними. А ще, нам вдалося сторгуватися на 10к дешевше.
Після перегляду ми одразу ж пішли в офіс агентства, щоб забронювати квартиру і залишити завдаток. Підписання договору резерву зайняло ще приблизно годину, ми залишили заставу 3000 євро.
Договір резерву (Contrato de Reserva) - це попередня угода про завдаток, яка використовується в Іспанії при купівлі нерухомості. Покупець вносить невелику суму (зазвичай 1-5% від вартості), щоб зарезервувати житло на певний термін. Не плутати з договором arras, де завдаток зазвичай складає 10% і який регулюється Цивільним кодексом. Договір резерву частіше використовується агентствами нерухомості.
В нашому договорі резерву було зафіксовано, що якщо жодні банки не видадуть нам іпотеку, то нам повернуть заставу 3000 євро.
Загалом, я розбираюся в цьому питанні на дуже базовому рівні, довелося пошукати інформацію в інтернеті, подивитися відео на YouTube, а також порозпитувати у друзів які купували квартири у Валенсії. Також, ми проконсультувалися зі знайомою ріелтором перш ніж бронювати квартиру, щоб переконатися в адекватності ціни та порадитися з приводу торгу.
Я перерахував критерії, на які ми звертали увагу при огляді квартири. Список не претендує на еталон, але як мені здається, є хорошою відправною точкою.
Вдень ріелтор прислала мені Nota Simple (документ з інформацією про нерухомість), після чого мені потрібно було йти в банк. Але в цей день було вже пізно, до закриття банку залишалося мало часу, тому довелося перенести візит.
Nota Simple можна отримати і самостійно, якщо ріелтор нерозторопний.
Ми з дружиною прийшли в банк з усіма документами, і подали заявку на іпотеку. Довелося багато всього підписувати, все зайняло більше години часу. Менеджер був здивований, як ми встигли за кілька днів знайти квартиру :)
Все, з цього моменту нам потрібно було чекати рішення банку.
Наступного дня менеджер написав мені, щоб я прийшов у банк. Виявилося, що банк вже схвалив іпотеку на 80% і на 90%, але для отримання 90% нам необхідно було заповнити заявку на державну програму IVF Vivienda (це робиться онлайн, досить швидко).
Я зрадів, але поставився скептично, тому що я не знав що це за програма і чи легко її буде оформити. На жаль, ми з дружиною не підійшли за одним критерієм - необхідно було мати 2 роки офіційно підтвердженого проживання у Валенсійській автономній спільноті (з пропискою). В нас було лише півтора року.
Державні програми (Aval ICO, регіональні програми) можуть допомогти отримати фінансування до 90-95%.
З цього дня ми могли в будь-який момент підписувати 80% іпотеку, тому що вона вже була підтверджена. Але ми вирішили почати боротися за отримання 90%, ця боротьба тривала аж 18 днів. Якби ми одразу погодилися на 80%, то весь процес зайняв би менше місяця. Але нам дуже хотілося отримати 90%.
Менеджер повідомив, що є ймовірність схвалення іпотеки з покриттям 90% без використання програми IVF Vivienda, якщо я відкрию рахунок в банку і переведу на нього частину коштів. Також мій поточний кредитний рейтинг RISA складає 3.1. Якщо вдасться знизити його до 2.9, банк зможе підтвердити покриття 90%.
Кредитний рейтинг RISA - це внутрішній рейтинг CaixaBank, який допомагає банку приймати рішення при видачі іпотечних кредитів, оцінюючи ризики, пов’язані з можливою неплатоспроможністю позичальника. На нього можуть впливати: кредитна історія, поточні фінансові зобов’язання, доходи і стабільність зайнятості, особисті дані (вік, сімейний стан, кількість утриманців). Також, на нього позитивно може впливати ваша історія взаємовідносин з банком (отримання зарплати, купівля банківських продуктів).
Якби я знав це заздалегідь, я б спочатку відкрив рахунок в CaixaBank замість Santander під час реєстрації аутономо. Ймовірність отримання 90% іпотеки була б вищою.
Я відкрив рахунок, цього ж дня перевів на нього трохи більше 20к (достатня сума, як сказав менеджер). Тепер потрібно було почекати пару тижнів до початку наступного місяця, поки оновиться кредитний рейтинг. Також, мене попросили перенаправити платежі по аутономо в CaixaBank замість Santander.
За четвер і п’ятницю я також обійшов всі інші великі банки (всього до 10). У всіх банках відмовили майже одразу, через те що в мене немає Renta (річної декларації) за 2023 рік. В одному з банків менеджер спробувала подати заявку, але через 2 години зателефонувала і повідомила про відмову.
Менеджер порадив відкрити мені накопичувальний рахунок. Сказав, що це може підвищити мої шанси на перерахунок кредитного рейтингу. І що цей рахунок можна буде закрити приблизно через місяць (це буде коштувати приблизно 20 євро). Вирішив спробувати і такий варіант.
Менеджер банку зв’язався з ріелтором, щоб призначити дату візиту оцінювача для оцінки квартири. Оцінка коштувала близько 300 євро, банк пообіцяв повернути ці гроші якщо іпотека буде підписана.
Банк запросив попередній договір, що підтверджує внесення застави (договір резерву).
Не чекаючи початку наступного місяця, менеджер спробував перерахувати мій кредитний рейтинг заздалегідь - але нічого не змінилося.
Я підписав дозвіл на проведення оцінки і надав додаткові документи про відсутність заборгованостей перед Hacienda і Seguridad Social.
Ми домовилися з ріелтором і продавцем почекати до 5 числа наступного місяця, щоб перерахувати кредитний рейтинг. І що якщо нам не схвалять 90%, то ми будемо брати 80% іпотеку.
Але був невеликий нюанс, що якщо в підсумку ми не оформимо іпотеку, то нам не повернуть 3000 євро застави. Тому що на момент 5-го числа наступного місяця пройде вже більше 20 днів, які передбачені в договорі. Ми пішли на цей невеликий ризик.
Оцінювач відвідав квартиру для підтвердження її ринкової вартості.
Оцінка квартири була завершена, і її вартість виявилася вищою за ціну, за якою ми її купуємо. Це хороший знак, оскільки якби оціночна вартість була нижчою, банк надав би іпотеку, базуючись на своїй оцінці, а не на фактичній вартості покупки.
Менеджер запропонував попередньо оформити страховку на життя, страхування квартири та охоронну систему. З початком білінгу ближче до кінця наступного місяця (вже після підписання іпотеки). Це також мало підвищити наші шанси.
Ці послуги знижують відсоткову ставку по іпотеці. Менеджер сказав, що вони обов’язкові в перші 3 роки - але це умова банку для отримання зниженої ставки, а не юридична вимога. За законом обов’язкова лише страховка житла, а страховка життя та інші послуги - додаткові сервіси, від яких можна відмовитися.
Стандартна ставка - 3.95% річних. Якщо перевести зарплату в банк, але не купувати жодні додаткові послуги - 3.6% річних. Якщо перевести зарплату в банк, і купувати страховку життя, страховку житла та охоронну систему - 2.95% річних.
Звичайно, вигідніше брати якомога менше послуг, сумарно ви заплатите менше грошей (навіть з урахуванням підвищеного відсотка по іпотеці).
Важливо, що страховка на житло обов’язкова впродовж усього терміну іпотеки. Але ви не зобов’язані купувати її саме в банку, можна брати де завгодно, головне щоб вона задовольняла необхідним критеріям (вони вказані у вашому іпотечному договорі).
Важливе доповнення про охоронну систему: після оформлення іпотеки я відмовився від охоронної системи. Так, ця послуга дає додаткову знижку на відсоток по іпотеці, але вона коштує грошей (52 євро/міс). Я порахував, і мені виявилося вигідніше платити більший відсоток по іпотеці, ніж платити за охоронну систему. Плюс, при оформленні охоронної системи вам ставлять камеру додому - особисто я жодних камер додому не хочу. І ще, одразу після купівлі квартири я почав робити капітальний ремонт, тому охоронна система просто була б не потрібна в цей період.
Відмова від послуги пройшла з боєм - менеджер переконував мене, що я зобов’язаний її залишити. Коли я запитав, де саме це написано в договорі - виявилося, що ніде. Це була усна домовленість, а не юридичне зобов’язання. В моєму нотаріальному договорі чітко вказано, що ці послуги впливають лише на знижку до ставки, а не є обов’язковою умовою іпотеки.
Довелося написати офіційний запит у банк, і мені офіційно відповіли, що ні, я не зобов’язаний, і що я можу відмовитися. Якщо ви ще не почали купувати цю послугу (не було першого списання), то можете відмовитися.
Якщо менеджер говорить “ви зобов’язані це залишити” або “не можна відмовитися” - попросіть показати, де саме це написано у вашому договорі. Скоріше за все, там написано щось на кшталт “для збереження знижки”. Це означає, що єдиний наслідок відмови - банк прибере знижку і ваш відсоток стане вищим. Але ви не зобов’язані платити за послуги, які вам не потрібні, лише тому що менеджер так сказав на словах.
За досвідом надійних ріелторів, такі ситуації виникають регулярно - менеджери так себе поводять, тому що отримують бонуси за продаж додаткових послуг. У знайомого була та ж історія - менеджер говорив “не можна”, а коли попросили показати де це в договорі - виявилося, що можна. Тож майте на увазі, на старті іпотеки можна погодитися на всі умови, але пізніше від частини послуг відмовитися.
Я прийшов у банк, щоб перерахувати кредитний рейтинг. І він не покращився…
Це означало, що банк може дати лише 80% іпотеки. Були трохи змішані почуття, з одного боку я був радий, що ми можемо рухатися далі, з іншого - 80% для нас було не так комфортно, як 90%.
Я одразу ж підписав необхідні документи для отримання 80%. Цього ж дня менеджер банку зв’язався з ріелтором, щоб домовитися про зустріч з нотаріусом для фінального підписання договору купівлі-продажу приблизно через 10 днів.
Закрив накопичувальний рахунок, який оформляв раніше для покращення кредитного рейтингу.
У менеджера я уточнив точну суму, яка повинна бути на рахунку в день угоди. Вона включає:
Приємна новина була в тому, що податок ITP буде трохи нижчий за 10%, так як моя дружина молодша за 35 років. Половина податку була оплачена мною за ставкою 10%, а інша половина - моєю дружиною, за пільговою ставкою 8% для покупців молодших за 35 років (на момент нашої покупки у 2024 році при вартості житла вище 180.000€). Окрім віку, для отримання пільги вимагалося: перше житло, ліміт доходів (на той момент близько 30.000€ індивідуально або 47.000€ сумісно) та інші умови.
З березня 2025 у Валенсійській автономній спільноті знизили ITP до 4% для покупців до 40 років (раніше пільга була лише до 35). В деяких сільських муніципалітетах - взагалі 3%. Умови регулярно змінюються, тож перед покупкою перевіряйте актуальну інформацію. Якщо сума ITP виходить великою, можна подати на розстрочку платежу - але це не так просто, як здається, і банк може бути проти.
Ми підписали в банку багато документів, що підтверджують умови іпотеки, а також вивчили інструкцію з інформацією про штрафи і затримки платежів.
Найдивніший день з усього процесу, який сильно вибивається із загальної картини.
Нам потрібно було приїхати на попередню зустріч з нотаріусом. Всього зустрічей з нотаріусом має бути дві: перша - попередня, де вам пояснюють умови іпотеки, просять заповнити опитувальник щоб переконатися що ви все правильно розумієте; друга - фінальне підписання покупцем і продавцем, передача ключів.
Нас попередили, що на фінальну зустріч потрібно буде прийти з перекладачем (на жаль іспанську ми ще не вивчили).
Я подумав, що на попередню зустріч можна перекладача не брати, це ж попередня зустріч. А ще, я подумав, що не потрібно брати з собою жодні документи :) Нотаріус був, м’яко кажучи, здивований таким підходом. Моя дружина, м’яко кажучи, теж. Та й я сам здивувався, в Україні я б ніколи не здогадався так зробити, але за 2 роки в Іспанії трохи розслабився.
Добре, що вдалося все зробити, відправили документи на email, і скористалися перекладачем на телефоні. Але я не рекомендую повторювати наш досвід, як сказав нотаріус “ви що, документи потрібно ЗАВЖДИ брати з собою на такі зустрічі”. Ми впоралися приблизно за півгодини, заповнили і підписали опитувальник, і пішли пити каву.
Цим має займатися ріелтор, але я звик все контролювати. Вона пообіцяла надати всі необхідні квитанції та сертифікати, щоб я переконався що немає боргів за воду, електроенергію, газ (це рідкість, але в нашій квартирі проведений газ), фонд співтовариства мешканців.
З водою, електроенергією, газом - немає проблем. Навіть якщо борги і є, вони залишаються на попередньому власнику, теоретично ви взагалі не при справах і вам нічого не потрібно буде покривати. Але ось з фондом об’єднання мешканців складніше: за законом покупець відповідає за борги за рік покупки + 3 попередні календарні роки. Наприклад: якщо покупка у травні 2024, то ви відповідаєте за борги 2021, 2022, 2023 і січень-травень 2024. Тому дуже важливо заздалегідь перевірити, що у продавця немає заборгованостей перед фондом мешканців - для цього існує спеціальний сертифікат про відсутність боргів.
Детальніше про всі види боргів (IBI, комунальні, фонд мешканців) і як їх перевіряти - я написав у розділі перевірка боргів по квартирі.
Цього дня було фінальне підписання документів.
Ми домовилися про зустріч з продавцем за 45 хвилин до підписання у нотаріуса, щоб ще раз подивитися квартиру. Нам необхідно було переконатися, що квартира як і раніше в такому ж стані, в якому вона була при останньому огляді. Під час переглядів ми уточнювали у ріелтора, чи залишиться вся меблі в квартирі, нам сказали “якщо хочете - меблі залишать”. Ми вирішили брати з меблями, тому що незабаром після підписання до нас планували приїхати родичі, і ми їх вирішили заселити в свою квартиру.
Нас чекав, чорт забирай, сюрприз. Забігаючи наперед, день був стресовий.
Ми зайшли в квартиру перед підписанням, і виявили що в ній немає майже всіх меблів і холодильника. Близько години ми вирішували, що робити.
На жаль ріелтор забула передати власнику, щоб він залишив меблі. І він все вивіз, частину викинув. Після довгих суперечок, ми домовилися про те, що продавець залишає нам заставу, і ми підписуємо договір купівлі-продажу. А через 2 дні продавець привозить в квартиру 3 ліжка з матрацами, письмовий стіл, обідній стіл, 6 стільців і холодильник. Після чого ми повернемо йому заставу.
Після перегляду ми пішли на фінальне підписання до нотаріуса, цього разу з другом який добре розмовляє іспанською :) А ще, ми вирішили взяти з собою документи, сьогодні вони точно знадобляться!
Підписання зайняло півтори години, ми дуже прискіпливо все перевіряли і перепитували, перш ніж що-небудь підписувати.
Ми забрали ключі, тепер проект “оформлення іпотеки”, який зайняв близько півтора місяця - позаду, майже…
Після підписання ріелтор переоформила договори на комунальні послуги на нас (електроенергія, газ). Воду і фонд об’єднання мешканців довелося переоформлювати в інший день (зайняло годину, ріелтор сходила зі мною в офіси і допомогла все зробити).
Здавалося б, все, можна розслабитися. Але ні, виявилася ще одна проблема. Після того як ми підписали всі документи у нотаріуса, менеджер банку протягом години зробив переказ продавцю з мого рахунку. І він чомусь переказав на 2000 євро більше, ніж потрібно було.
Наступного дня довелося йти в банк розбиратися. Виявилася ще одна помилка, цього разу в договорі резерву. Коли ми його підписували, я залишив 3000 євро заставу (банківським переказом на рахунок агентства). В якийсь момент банк попросив мене прислати договір резерву, але в мене на руках виявився примірник лише з моїм підписом (не питайте чому, всьому виною людський фактор, і те що ми були дуже втомлені того дня). Я попросив ріелтора прислати мені документ, де буде її підпис. Вона прислала, але з якоїсь причини там була вказана сума застави 1000 євро замість 3000 євро. Я не надав цьому значення (знову ж таки, не питайте чому, це моя помилка).
Через це вийшло, що банк переказав на 2000 більше продавцю, тому що в банку було зафіксовано що я залишив 1000 євро застави, а не 3000 євро.
Довелося ще день розбиратися з ріелтором і продавцем, щоб вони все перевірили.
Через 2 дні ми зустрілися, для того щоб:
Продавець переказав мені на рахунок 2000 євро, з коментарем “Devolución por exceso de transferencia”. Також, я наполіг на тому, щоб ми підписали документ, в якому було вказано що банк помилково переказав на рахунок продавця на 2000 євро більше, що продавець з цим згоден, і що він повернув мені гроші банківським переказом на конкретний IBAN. І що у сторін немає претензій один до одного. Не знаю, наскільки це було необхідно, але такий в мене підхід.
З меблями вийшло весело, я був впевнений що агентство скористається послугами вантажників. Але ні, вони вирішили все заносити самі (колишній власник, його дружина, ріелтор зі своїм начальником) :) Я теж підключився, тому загалом ми швидко впоралися, добре що все помістилося в ліфт.
В середу ввечері, нарешті, весь процес був завершений. Ніхто нікому не залишився винен, і ми змогли спокійно видихнути. Наступний проект - ремонт в квартирі :)
Рік потому (січень 2026): Ремонт ми закінчили - він зайняв цілий рік. Це було, м’яко кажучи, дуже складно. В якийсь момент ми навіть переїхали в квартиру до закінчення робіт і доробляли все вже живучи в квартирі. За цей рік я набив багато гуль, це можна було б описати в окремій статті. Якщо вам цікавий досвід ремонту в Іспанії (мені здається, це могло б допомогти комусь уникнути помилок і заощадити трохи нервів) - напишіть мені в особисті повідомлення в телеграм-каналі. Буду розуміти, чи є сенс писати про це детально.
Дякую, що дочитали до кінця. Якщо ви теж плануєте брати іпотеку в Іспанії - подивіться мою покрокову інструкцію з оформлення іпотеки, де я детально описав кожен етап від підготовки до отримання ключів. Дуже сподіваюся, що інформація була вам корисною і врятує від можливих помилок. Бажаю пройти цей процес максимально гладко! Обійняв!
Тут - все, що корисно знати до того, як ви почнете шукати житло і подавати заявку на іпотеку.
Навіть якщо ви шукаєте житло самостійно - в 99% випадків об’єкт буде виставлений агентством, і ви будете працювати з іспанським ріелтором продавця. Інший варіант - звернутися до перевірених ріелторів, які ведуть угоду з вашого боку.
Ріелтор продавця представляє інтереси продавця - його завдання закрити угоду на умовах, вигідних продавцю. “Свій” ріелтор працює з вами: допомагає торгуватися, перевіряти документи і пояснює процес зрозумілою мовою. При цьому комісія для покупця зазвичай не змінюється - ріелтори ділять її між собою.
Чи потрібен ріелтор з вашого боку - залежить від вашого досвіду та впевненості. Якщо ви вперше купуєте нерухомість в Іспанії і не розмовляєте іспанською - тоді можна сильно спростити процес. Якщо у вас вже є досвід або ви готові розбиратися самі - можна працювати напряму з ріелтором продавця.
В будь-якому випадку - покрокова інструкція допоможе вам контролювати процес і якісно взаємодіяти з будь-яким ріелтором. Навіть хороший спеціаліст може щось пропустити або не знати якихось нюансів. З цією інструкцією ви будете розуміти, що відбувається на кожному етапі, які запитання ставити і що обов’язково потрібно перевірити.
Процес отримання іпотеки однаковий для аутономо та найманих працівників, відрізняється лише набір документів. На практиці найманим працівникам отримати іпотеку зазвичай простіше, ніж аутономо.
Для аутономо:
Додатково для аутономо (якщо нещодавно в Іспанії):
Якщо ви нещодавно зареєструвалися як аутономо і у вас мало історії в Іспанії, можна спробувати надати документи про доходи з іншої країни:
На практиці банки рідко враховують ці документи. Наприклад, у моєму випадку банк відмовився їх розглядати. Однак за інформацією від надійних ріелторів, для деяких клієнтів вдавалося домовитися з банком, щоб він прийняв і врахував такі документи. Багато що залежить від конкретного банку, відділення і навіть менеджера, з яким ви працюєте.
Для найманих працівників:
Перед покупкою житла потрібно переконатися, що на ньому немає боргів. Цим зазвичай займається ріелтор, але краще додатково контролювати процес самостійно - не всі ріелтори перевіряють ретельно. Різні типи боргів мають різні наслідки для покупця.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Це щорічний податок на нерухомість, який платиться в мерії. На відміну від боргів за воду або електрику, борги по IBI за законом прив’язані до самої нерухомості, а не до власника. Якщо ви купите житло з боргами по IBI, адміністрація може вимагати їх оплату з вас.
Помилково думати, що достатньо подивитися останню квитанцію про оплату. Борги можуть накопичуватися роками, і останній оплачений рік нічого не говорить про попередні.
Щоб перевірити, попросіть продавця заздалегідь отримати в мерії “certificado de estar al corriente de pago del IBI”. Нотаріус теж перевіряє борги перед підписанням, але краще переконатися заздалегідь.
Comunidad de Propietarios (фонд мешканців)
За законом покупець відповідає за борги перед фондом мешканців за рік покупки і 3 попередні календарні роки. Наприклад, якщо покупка у травні 2025 - ви відповідаєте за борги 2022, 2023, 2024 і січень-травень 2025.
Потрібен документ “Certificado de estar al corriente de pago” (довідка про відсутність заборгованості). Без цього документа нотаріус не має права оформити угоду (якщо тільки покупець явно не відмовиться від цієї вимоги, що робити не рекомендується). По цьому пункту можна сильно не переживати - захист вбудований у процес. Додатково можна попросити протоколи останніх зборів мешканців - там буде видно, чи є заплановані великі ремонтні роботи, які можуть лягти на вас після покупки.
Вода, електрика, газ
Формально ці борги не переходять до покупця - вони залишаються на попередньому власнику. Але на практиці компанії-постачальники можуть відмовити в переоформленні контракту на вас або в підключенні послуг, поки не погашені борги попереднього власника. Рішення для електрики та газу - змінити постачальника, при переході до іншої компанії борг залишається у попереднього власника, а ви починаєте з чистого контракту. З водою складніше - зазвичай альтернативного постачальника немає, тому потрібно робити зміну власника договору і вимагати від продавця погасити борг до угоди.
Щоб перевірити, попросіть продавця надати останні оплачені квитанції по всіх комунальних послугах.
Що робити, якщо виявилися борги
Якщо по будь-якому з пунктів є заборгованість - можна домовитися, щоб продавець погасив борги до підписання. Або, як варіант - взяти невелику заставу і оплачувати з цієї суми заборгованість за потреби. У мене так і вийшло, при переоформленні контракту на воду, у попереднього власника виявився борг приблизно 60 євро, я оплатив із застави цей борг - а пізніше повернув йому решту суми.
Банки пропонують три варіанти на вибір:
Якщо хочете спати спокійно або в чомусь невпевнені - беріть фіксовану. Так, змінна може виявитися дешевшою, якщо Euribor буде низьким. Але може й дорожчою, якщо зросте. Особисто я віддаю перевагу знати точну суму платежу заздалегідь.
VPO (Vivienda de Protección Oficial) - це соціальне житло, побудоване з державними субсидіями для сімей з обмеженими доходами. Навіть якщо будинок побудований приблизно 40-50 років тому, він все ще може мати статус VPO - термін захисту буває від 10 до 50 років, залежно від того, за яким законом і в якому регіоні будувалося житло.
VPO має серйозні обмеження: максимальна ціна продажу встановлена законом, покупець повинен відповідати вимогам (дохід нижче певного порогу, перше житло, не можна володіти іншою нерухомістю), житло повинно використовуватися лише як основне. Плюс у держави є переважне право викупу на тих же умовах.
Статус VPO зазвичай вказаний у Nota Simple у розділі “cargas” (обтяження). Але це не 100% гарантія - бувають випадки, коли VPO не відображається у звичайній Nota Simple, і лише нотаріус при фінальній перевірці виявляє цю інформацію в розширених записах реєстру.
Майте на увазі, що деякі ріелтори можуть замовчувати про статус VPO - не всі покупці знають, що це таке і які обмеження накладає. Якщо житло виявилося VPO, потрібно ретельно перевірити, чи відповідаєте ви вимогам для покупки, чи не перевищена максимальна ціна, чи не минув уже термін захисту.
В різних угодах може бути лише договір резерву, лише arras, обидва договори, або навіть жодного (рідко). У мене був лише договір резерву.
Договір резерву - це невелика застава (зазвичай 1-5% або фіксована сума), щоб зарезервувати житло і зняти об’єкт з продажу на час збору документів. Контракт arras - більш серйозний документ з передоплатою, як правило, 10% від вартості житла. Але 10% - це не жорстке правило, на практиці може бути і 5%, і 15% - це предмет переговорів з продавцем.
І резерв, і arras можна оплатити з будь-якого іноземного банку - це абсолютно легально. Якщо у вас є гроші за межами Іспанії, ви можете перевести їх продавцю напряму зі свого закордонного рахунку. Це зручно, якщо ви не хочете заводити всю суму в іспанський банк і платити додаткові комісії.
Якщо ви внесли 10% через arras, ця сума враховується у фінальному розрахунку: наприклад, при іпотеці 80% ви вже заплатили 10% (arras), в день угоди банк переведе з вашого рахунку ще 10%, і 80% заплатить банк.
За законом для arras діє правило - якщо угода скасовується з вини покупця, тоді він втрачає завдаток. А якщо з вини продавця - продавець повертає завдаток у подвійному розмірі. Але це працює лише якщо arras коректно сформульований.
Домовляйтеся з продавцем, щоб в контракті було прописано умову повернення завдатку у випадку відмови банку в іпотеці. Для цього потрібно буде запросити у банку офіційний документ про відмову. Домовитися не завжди легко, але можливо - і це може заощадити серйозну суму. Повторюся, у мене був лише договір резерву, і в ньому було прописано що якщо банк не схвалить іпотеку - тоді продавець повинен буде мені повернути заставу.
Перед підписанням уважно перевірте всі суми і дані в договорі - особливо суму застави і відповідність фактично переказаній сумі. І обов’язково переконайтеся, що у вас на руках примірник договору з підписами обох сторін - це важливо для банку і для захисту ваших інтересів.
Якщо грошей на перший внесок не вистачає, можна спробувати скористатися державними програмами - вони дозволяють отримати іпотеку з меншим внеском або взагалі без нього.
Національна програма Aval ICO - для молодих людей до 35 років або сімей з неповнолітніми дітьми. Держава виступає поручителем на 20% вартості житла (до 25% при енергорейтингу D і вище), що дозволяє отримати до 100% іпотеки. Основні обмеження: необхідно мінімум 2 роки безперервного проживання в Іспанії, дохід не вище ~37 800 євро/рік на особу, заощадження не більше 100 000 євро, і це має бути перше житло. Програма діє до кінця 2027 року. Детальніше на сайті ICO.
Кожна автономна спільнота може мати свою програму. Наприклад, у Валенсії є IVF Vivienda для покупців до 45 років з можливістю отримати до 95% іпотеки. Там теж потрібно прожити мінімум 2 роки у Валенсійській автономній спільноті. В інших регіонах умови та вікові ліміти відрізняються - пошукайте “aval hipoteca primera vivienda” для вашої автономної спільноти.
Програми змінюються і не всі банки з ними працюють. Коли я оформляв іпотеку, нам не вистачило півроку проживання у Валенсійській автономній спільноті для програми IVF.
До подання заявки на іпотеку має сенс самому прикинути своє платіжне навантаження - одразу буде зрозуміло, наскільки реалістичні шанси на схвалення.
Берете свій чистий дохід після податків і дивитеся, який відсоток від нього буде складати щомісячний платіж по іпотеці. Якщо є інші кредити (автокредит, розстрочки), банк підсумовує їх разом з іпотечним платежем. Загальна сума всіх платежів не повинна перевищувати 30-35% від доходу - при 40% і вище банк скоріше за все відмовить.
Наприклад, при чистому доході 3000 євро на місяць і автокредиті 200 євро, якщо плануєте платіж по іпотеці 800 євро, загальне навантаження вийде (200 + 800) / 3000 = 33% - це в межах норми.
Банк дивиться лише на офіційний дохід - те, що відображено в деклараціях і nóminas. Якщо дохід змінний, банк може взяти середній за останні місяці.
В оголошеннях про продаж житла часто можна побачити площу 150 м², а при огляді виявляється, що житло помітно менше. Це не обман - в Іспанії використовуються різні типи площі, і вони можуть відрізнятися на 20-30%. Наприклад, моя квартира за кадастром - 120 квадратів, а фактична площа - близько 100 квадратів.
В оголошеннях найчастіше вказують побудовану площу з загальними зонами (superficie construida con elementos comunes). Вона включає стіни самого приміщення плюс частину сходових площадок, ліфтів та інших загальних зон. По ній розраховується IBI та частка в співтоваристві власників.
Є просто побудована площа (superficie construida) - це площа самого житла разом зі стінами, але без загальних зон.
І є корисна площа (superficie útil) - площа, по якій можна ходити. Без стін, без колон, без труб. Саме вона показує реальний розмір житла.
Різниця між побудованою та корисною площею зазвичай складає 15-25%. Якщо додати ще загальні зони, різниця легко сягає 30%.
Тож житло з площею 150 м² в оголошенні може мати реальну корисну площу близько 105-115 м². При огляді житла або в оцінці звертайте увагу на корисну площу - саме вона покаже, скільки місця у вас реально буде.
При покупці нерухомості банк запросить витяг з реєстру - Nota Simple. В ній міститься основна інформація про об’єкт (адреса, площа, кадастровий номер, хто є власником, чи є обтяження - іпотека, арешт, застава тощо).
Зазвичай Nota Simple надає ріелтор, але її можна отримати і самостійно - це нескладно.
Замовити можна онлайн на сайті Registro de la Propiedad. Для пошуку потрібно знати адресу нерухомості (або кадастровий номер). Запросити Nota Simple може будь-яка людина - не обов’язково бути власником.
Якщо сума податку ITP при покупці виходить великою, можна подати заяву на розстрочку платежу. Це право закріплене на державному рівні, але кожна автономія може доповнювати умови. На суму боргу нараховуються відсотки за прострочення.
Розстрочка доступна при покупці основного житла площею не більше 120 м² (корисна площа). Максимальний термін - 3 роки. Заяву потрібно подати в податкову протягом добровільного періоду оплати - зазвичай це 30 робочих днів з дати угоди у нотаріуса.
З розстрочкою є серйозні ризики. Якщо прострочити будь-який платіж більш ніж на 15 днів - розстрочка анулюється і доведеться платити всю решту суми одразу. Те ж саме при продажу нерухомості до повної виплати. У випадку несплати - будуть проблеми. Деякі банки відмовляють у розстрочці ITP за своєю внутрішньою політикою - уточнюйте у свого банку заздалегідь.
Інші корисні ресурси:
Я уважно прочитав свій договір купівлі-продажу (понад 100 сторінок) і виписав найбільш цікаві моменти. Звичайно, ваш договір у вашому банку може відрізнятися - але основні умови, скоріше за все, будуть дуже схожими. Багато з цих пунктів регулюються іспанським законодавством і є стандартними для всіх банків.
В цьому розділі зібрана інформація, яку я дізнався вже після оформлення іпотеки - частково з власного досвіду за рік володіння квартирою, частково з вивчення договору та законодавства. Ці моменти рідко висвітлюють заздалегідь, але вони важливі для кожного, хто купує нерухомість в Іспанії.
Приблизно через 2 місяці після підписання угоди мені на рахунок прийшло несподіване повернення - близько 700 євро. Звичайно, я зрадів, але спочатку не зрозумів, за що це - довелося розбиратися.
Перед підписанням іпотеки банк списує з вашого рахунку приблизну суму на покриття всіх адміністративних витрат - послуги нотаріуса, реєстрація в Registro de la Propiedad тощо. Це і є provisión de fondos. В моєму випадку це було близько 1400 євро.
Сума завжди береться з запасом, тому що точні витрати заздалегідь невідомі. Після того як хесторія збирає всі реальні рахунки та квитанції (на це йде 2-4 місяці), вона робить фінальний розрахунок. Якщо початкова сума виявилася більшою за реальні витрати, різницю повертають на ваш рахунок.
Якщо пройшло більше 4 місяців, а повернення не прийшло - має сенс зв’язатися з банком і уточнити статус розрахунку.
Мало хто про це замислюється, але після оформлення іпотеки її умови можна покращити.
Ви можете перевести іпотеку в інший банк, якщо там запропонують більш вигідні умови. Я поки що цього не робив - за моїми розрахунками, на поточний момент вигода для мене була б невеликою. Але якщо в майбутньому ставки сильно зміняться і з’явиться реальний сенс - займуся. При розрахунках потрібно врахувати комісії за дострокове погашення (якщо є), витрати на нотаріуса та реєстрацію, умови нового банку. Іноді уявна економія на відсотках може з’їдатися супутніми витратами.
Є ще один варіант - прийти у свій банк і сказати, що розглядаєте пропозиції інших банків. Наскільки я знаю, є хороші шанси, що можуть покращити умови, щоб вас утримати. Я поки не пробував цей підхід, але можливо спробую пізніше.
Приблизно через 3-5 тижнів після підписання угоди у нотаріуса вам прийде офіційне повідомлення від держави про те, що дані про нерухомість оновлені.
В моєму випадку таке повідомлення прийшло приблизно через місяць після угоди. Воно називалося “Acuerdo de alteración de titularidad” (рішення про зміну власника) і було видано Gerencia Regional del Catastro. В документі було вказано, що Registro de la Propiedad передав дані про угоду в Catastro, нерухомість офіційно зареєстрована на нових власників із зазначенням точних часток власності (в моєму випадку по 50% на кожного), і позначена дата, з якої зміни діють - заднім числом, з дати угоди.
Повідомлення підтверджує, що інформація про нового власника коректно передана між реєстрами і дані про власників оновлені в державних системах. Коли отримаєте його, перевірте, що ПІБ та NIE власників вказані без помилок, частки власності коректні, адреса та кадастровий номер збігаються з реальністю.
Щоб не пропустити такі повідомлення, заздалегідь налаштуйте моніторинг повідомлень від державних органів.
Після покупки житла вас можуть чекати ще два неочевидних моменти.
Приблизно впродовж року після покупки мені в поштову скриньку продовжували приходити листи попереднього власника - від податкової, соціальних служб та інших організацій. Листів було багато, і приходили вони регулярно. Я періодично просив колишнього власника оновити свою поштову адресу скрізь де потрібно - але він дуже довго це робив. Зрештою все вирішилося, але зайняло це близько року.
Ще один момент, який я дізнався випадково - приблизно через рік після покупки, коли пішов в Ayuntamiento оформлювати прописку. Виявилося, що попередній власник все ще прописаний у моїй квартирі. Покупка житла та оформлення його на ваше ім’я - це одне, а прописка - зовсім інше. Покупка не означає автоматичну виписку попереднього власника.
Ви можете примусово виписати попереднього власника через Ayuntamiento, подавши заявку. Але за законом процес може затягнутися на кілька місяців. Інший варіант - попросити попереднього власника виписатися самому і проконтролювати, що він це зробив. В моєму випадку попередній власник виписався приблизно через рік після угоди, коли я про це дізнався і попросив його.
Не варто сильно переживати через те, що хтось прописаний у вашому житлі - це не так критично, як може здатися на перший погляд. Прописка не дає жодних прав на вашу власність.
Після публікації статті мені задали багато запитань. Відповім на найпопулярніші.
Скільки людей у сім’ї і який відсоток від доходу складає платіж по іпотеці?
На момент оформлення іпотеки нас було троє - я, дружина і маленький син. Платіж по іпотеці складає менше 30% від мого доходу, інших кредитів на той момент не було. Як саме банк рахує платіжне навантаження - писав вище.
Який щомісячний платіж за іпотеку?
З урахуванням самого платежу по іпотеці та додаткових послуг банку (страховки тощо), мій щомісячний фіксований платіж складає менше 700 євро.
Чи вимагав банк контракт з роботодавцем або виписки з українських банків?
Ні. Банк сказав, що нічого з цього не потрібно, незважаючи на те що я сам пропонував їм надіслати і показати. Для аутономо достатньо декларацій і виписок по іспанському рахунку.
Чи була у тебе кредитна історія в Іспанії до іпотеки?
Ні, жодної кредитної історії в Іспанії в мене не було.
Що якщо в мене рахунок не в CaixaBank, а в іншому банку?
Повторюся, в мене теж на момент отримання іпотеки основний рахунок був не в CaixaBank, а в Santander. Це не було проблемою. Але якби я заздалегідь міг відкрити рахунок в CaixaBank спочатку і туди отримувати виплати по аутономо, то я б так і зробив. Тому що це б загалом трохи полегшило весь процес і потенційно могло покращити кредитний рейтинг.
Яку комісію ти заплатив агентству?
У мене була фіксована сума - 4000 євро.
Чи правда, що потрібно бути аутономо мінімум 2-3 роки для отримання іпотеки?
Це поширена помилка. Офіційно багато банків вказують 2-3 роки, але на практиці це гнучка вимога, а не жорстке правило. Мені схвалили іпотеку через 8 місяців після реєстрації аутономо, і я знаю випадки схвалення через 6 місяців.
Банки оцінюють загальну картину: стабільність доходу за наявний період, розмір першого внеску, відсутність боргів, кредитну історію. Якщо у вас хороший дохід і солідний внесок - шанси є навіть з невеликим стажем.
Як я писав на початку статті - між “нульовими шансами” (коли нічого не пробуєш) і “маленькими шансами” - гігантська прірва. Не відкладайте візит у банк лише тому, що хтось сказав “потрібно чекати 2 роки”. Сходіть і дізнайтеся реальні вимоги конкретно для вас.
Що якщо в мене прострочений TIE і я на тимчасовому захисті?
Саме в такій ситуації я і був - на тимчасовому захисті для українців, і TIE у мене був прострочений. Я пояснив банку, що за законом для українців на тимчасовому захисті цей TIE повністю дійсний навіть з минулим терміном. Це не стало перешкодою для отримання іпотеки. Більше того, я знаю й інші такі ж випадки, коли люди успішно отримували іпотеку з простроченими TIE.
Чому ти рекомендуєш CaixaBank для іпотеки?
Серед моїх знайомих було кілька успішних кейсів отримання іпотеки саме в CaixaBank, тому я насамперед пішов туди. І мені схвалили, незважаючи на те що в мене не було навіть річної декларації (renta).
Але головне - якби я знав заздалегідь, я б спочатку відкрив рахунок у CaixaBank замість Santander ще під час реєстрації аутономо. У CaixaBank є внутрішній кредитний рейтинг RISA, і на нього позитивно впливає ваша історія взаємовідносин з банком - отримання зарплати на рахунок, купівля банківських продуктів, просто наявність грошей на рахунку якийсь час. Чим кращий рейтинг, тим вищі шанси на схвалення і тим кращі умови можна отримати.
У моєму випадку я відкрив рахунок у CaixaBank вже під час оформлення іпотеки, і цього виявилося недостатньо, щоб покращити рейтинг до потрібного рівня для 90% фінансування. Мені схвалили лише 80%. Якби в мене спочатку була історія в цьому банку хоча б кілька місяців, шанси на 90% були б вищі.
Тому моя рекомендація: якщо плануєте брати іпотеку в Іспанії - відкрийте рахунок у CaixaBank заздалегідь і переведіть туди зарплату або платежі по аутономо. Навіть якщо до іпотеки ще далеко, ця історія вам потім знадобиться.
Інші корисні ресурси: