← Жизнь в Испании - Полное Руководство
| RU | UA | EN | ES |
Последнее обновление: 3 февраля 2026
В ноябре 2024 года мы с супругой получили ипотеку в CaixaBank в Валенсии на 80% (2.95% годовых). При том, что я был аутономо меньше 8 месяцев и у меня не было годовой декларации (renta). Все заняло меньше полутора месяцев - от первого похода в банк до получения ключей. Также добавлю, что на тот момент в Испании мы жили по временной защите для украинцев (и у нас был просроченный TIE, который по закону являлся действительным).
Об актуальности: вся информация в статье актуальна - я регулярно уточняю детали у надежных риелторов, чтобы убедиться, что ничего важного не изменилось. После публикации первой версии этой статьи уже десятки людей смогли успешно оформить ипотеку (делились этим со мной лично, и в чате IT Autonomos).
Для кого эта статья: инструкция для налоговых резидентов Испании - тех, кто живет в стране более 183 дней в году и платит здесь налоги, вне зависимости от формы занятости (аутономо или наемные работники) или типа резиденции (Digital Nomad Visa, Ley Beckham, временная защита и другие). Для нерезидентов или при оформлении ипотеки на юридическое лицо условия существенно хуже (меньше финансирования, выше ставки, короче сроки) - эти случаи в статье не рассматриваются.
Если остались вопросы - посмотрите FAQ ниже.
В ноябре 2024 года мы с супругой получили ипотеку в CaixaBank в Валенсии на 80% (2.95% годовых). При том, что я был аутономо меньше 8 месяцев и у меня не было годовой декларации (renta). Все заняло меньше полутора месяцев - от первого похода в банк до получения ключей. Также добавлю, что на тот момент в Испании мы жили по временной защите для украинцев (и у нас был просроченный TIE, который по закону являлся действительным).
Важный дисклеймер: я не являюсь экспертом по недвижимости или получению ипотеки. Здесь описан мой субъективный опыт, с некоторыми субъективными рекомендациями и размышлениями. Ваш опыт может отличаться, а также я мог что-то не предусмотреть или допустить какие-то ошибки.
Вкратце о квартире: площадь 120 квадратов, 5 комнат (только одна из них с окном в колодец), большой зал, 2 санузла, отдельная кухня с галереей, балкон, дом с лифтом. В квартире частично сделан ремонт. Сам дом очень ухоженный, пару лет назад был сделан капитальный ремонт подъезда, фасада и крыши. До метро 2 минуты пешком, до центра Валенсии - 5 минут на метро. Цену квартиры разглашать не буду.
Сумма, которая понадобилась для получения ипотеки: 20% взнос от стоимости квартиры, 9% налог ITP (налог на передачу имущества - стандартно 10%, но у нас вышло меньше за счет льготной ставки для супруги), 4000 евро комиссия агентства, примерно 1000 евро нотариальные услуги, плюс еще до 1000 евро на разные мелкие расходы (часть из них вернули позже).
В целом, я бы не сказал что весь процесс был очень сложный, скорее средний по сложности. Много где пришлось присутствовать и мне и супруге, вместе с нашим маленьким сыном, иногда было сложновато (просмотры квартир, некоторые походы в банк, нотариус и т.д.). Также, из-за того что я не знаю испанский, пришлось общаться с помощью переводчика на телефоне, что тоже значительно осложняло весь процесс.
Мы даже и не рассчитывали получать ипотеку в ближайшее время. Мы хотели пробовать это делать, в лучшем случае, в следующем году. Но у нас случайно получилось значительно раньше, чем планировали.
Процесс мог занять меньше времени, если бы мы до последнего не боролись за 90% ипотеку (на которую у нас были хорошие шансы). Если бы сразу согласились на 80%, весь процесс занял бы меньше месяца.
Мы с супругой всегда стараемся придерживаться вероятностного подхода. Особенно в вопросах, по которым многие говорят “нельзя”, “не получится” и т.д. Между “нулевыми шансами” (когда ты ничего не пробуешь) и “очень маленькими шансами” - гигантская пропасть. Если есть возможность попробовать воспользоваться маленькими шансами, необходимо это делать, в чем мы и убедились очередной раз.
Спасибо нескольким людям из чата аутономо, которые помогли с некоторыми вопросами, в которых я не разбирался. И за то, что поделились своими успешными кейсами получения ипотеки.
Если информация про ипотеку будет для вас полезна, и вы захотите поблагодарить меня за мой труд, загляните в секретный раздел.
Другие полезные ресурсы:
Супруга, можно сказать, заставила меня пойти в банк - просто спросить, возможно ли вообще будет получить ипотеку и что для этого нужно. В этот момент мы даже и не надеялись, что будем делать это в ближайшее время. Цель похода была предварительно узнать основные нюансы, чтобы попробовать получить ипотеку в следующем году.
Среди моих знакомых было два успешных кейса получения ипотеки в CaixaBank, поэтому я пошел в первую очередь именно туда.
В банке сказали, что с моим доходом и имеющимися документами можно пробовать подавать заявку на ипотеку. Список необходимых документов:
Интересно, что банк не запрашивал контракты с работодателем (хотя я сам предложил их показать). Сказали, что для аутономо достаточно деклараций и выписок.
Все из этих документов можно легко предоставить, если вы аутономо. Но у меня проблема была в том, что годовой декларации (renta) за прошлый год (2023) не было, потому что деятельность аутономо я начал вести в 2024. Вместо годовой декларации я мог предоставить только квартальные декларации за 3 квартала в текущем году. Это серьезная проблема, которая значительно снижает шансы на одобрение ипотеки.
Менеджер объяснил два возможных варианта ипотеки:
Сначала нужно было найти конкретный объект недвижимости, а потом приходить в банк и подавать заявку на ипотеку.
Также, менеджер распечатал мне симуляцию ипотеки на 30 лет, с взносом 10%. В этой симуляции отображены ежемесячные взносы, процент по ипотеке и т.д.
В этот же вечер мы с супругой начали поиск квартиры. На сайтах с банковской недвижимостью выбор был небольшой, и никакие из вариантов не подошли по нашим критериям. Поэтому мы начали искать на idealista, и сразу же отправили несколько заявок на просмотр.
Мы составили подробную таблицу, чтобы можно было удобно отслеживать все варианты, которые мы уже посмотрели или хотим посмотреть. В таблице была следующая информация: цена, ссылка на объект, контакты, район, площадь (жилая/общая), количество комнат, количество санузлов, наличие балкона/террасы, этаж, дата постройки, дата запланированного просмотра и наш комментарий.
Небольшое отступление, чтобы было понятнее, почему дальше события развивались настолько быстро.
В первый год жизни в Валенсии мы с супругой тщательно обошли почти все районы Валенсии, и у нас сформировалось понимание в каких районах мы бы хотели жить, а в каких - ни в коем случае. Также, на момент поиска квартиры у нас уже была очень хорошая насмотренность и понимание, по каким критериям нужно выбирать, на что обращать внимание, и какие цены сейчас на рынке. В течение года мы смотрели много контента о недвижимости, и регулярно мониторили варианты на идеалисте.
Изначально мы хотели искать жилье в двух конкретных районах, но позже остановились на одном (который нам больше всего нравится). Мы не рассматривали 0 и 1 этажи, потому что на них меньше света, больше шума с улицы, выхлопов от машин и других запахов, потенциальные проблемы с влажностью, тараканы. Также, решили искать дом с лифтом, квартиру 4-5 комнат (желательно с 2 санузлами), с балконом или террасой.
В первый день мы просмотрели три квартиры в одном районе. Одна из них нам очень понравилась, остальные - не понравились. Каждый просмотр занял примерно полчаса, на этом этапе нам достаточно было поверхностно ознакомиться с вариантами. Все впечатления от квартир мы сразу же записывали, чтобы потом не путаться и ничего не забыть.
На следующий день мы посмотрели еще две квартиры в этом же районе. И решили покупать ту квартиру, которая понравилась за день до этого.
Мы еще раз прогулялись к дому и поймали возле подъезда жильцов, чтобы подробно расспросить их о самом доме и соседях (уровень шума, какие-либо проблемы).
С момента отправки заявки на идеалисте до момента нашего решения, что мы будем брать именно ее - прошло 3 дня. Мне кажется, быстрее выбрать мы бы и не смогли. Даже квартиру для аренды мы искали дольше, примерно неделю.
Перед тем, как оставлять задаток за квартиру, мы решили еще раз ее посмотреть. На этот раз с собой позвали специалиста, который занимается ремонтами и хорошо в этом разбирается. Найти такого специалиста почему-то оказалось непросто, не всем был понятен запрос, что именно нам необходимо.
Он помог нам тщательно осмотреть всю квартиру, это заняло полтора часа. Рекомендую не назначать долгие просмотры во время сиесты, наша риелтор очень разозлилась и в конце сказала “закругляйтесь” :)
Цель этого осмотра была - найти критические проблемы, из-за которых квартиру не стоило бы покупать или которые были бы аргументом снизить цену.
Нам повезло, и вместе с риелтором также был собственник квартиры, который смог ответить на многие вопросы. В итоге, специалиста по ремонтам и нас все устроило, те недостатки которые мы нашли - были некритичными. А еще, нам удалось сторговаться на 10к дешевле.
После просмотра мы сразу же пошли в офис агентства, чтобы забронировать квартиру и оставить задаток. Подписание договора резерва заняло еще примерно час, мы оставили залог 3000 евро.
Договор резерва (Contrato de Reserva) - это предварительное соглашение о задатке, которое используется в Испании при покупке недвижимости. Покупатель вносит небольшую сумму (обычно 1-5% от стоимости), чтобы зарезервировать жилье на определенный срок. Не путать с договором arras, где задаток обычно составляет 10% и который регулируется Гражданским кодексом. Договор резерва чаще используется агентствами недвижимости.
В нашем договоре резерва было зафиксировано, что если никакие банки не выдадут нам ипотеку, то нам вернут залог 3000 евро.
В целом, я разбираюсь в этом вопросе на очень базовом уровне, пришлось поискать информацию в интернете, посмотреть видео на YouTube, а также поспрашивать у друзей которые покупали квартиры в Валенсии. Также, мы проконсультировались со знакомой риелтором прежде чем бронировать квартиру, чтобы убедиться в адекватности цены и посоветоваться по поводу торга.
Я перечислил критерии, на которые мы обращали внимание при просмотре квартиры. Список не претендует на эталон, но как мне кажется, является хорошей отправной точкой.
Днем риелтор прислала мне Nota Simple (документ с информацией о недвижимости), после чего мне нужно было идти в банк. Но в этот день было уже поздно, до закрытия банка оставалось мало времени, поэтому пришлось перенести визит.
Nota Simple можно получить и самостоятельно, если риелтор нерасторопный.
Мы с супругой пришли в банк со всеми документами, и подали заявку на ипотеку. Пришлось много всего подписывать, все заняло больше часа времени. Менеджер был удивлен, как мы успели за несколько дней найти квартиру :)
Все, с этого момента нам нужно было ждать решения банка.
На следующий день менеджер написал мне, чтобы я пришел в банк. Оказалось, что банк уже одобрил ипотеку на 80% и на 90%, но для получения 90% нам необходимо было заполнить заявку на государственную программу IVF Vivienda (это делается онлайн, довольно быстро).
Я обрадовался, но отнесся скептически, потому что я не знал что это за программа и легко ли ее будет оформить. К сожалению, мы с супругой не подошли по одному критерию - необходимо было иметь 2 года официально подтвержденного проживания в Валенсийском сообществе (с пропиской). У нас было только полтора года.
Государственные программы (Aval ICO, региональные программы) могут помочь получить финансирование до 90-95%.
С этого дня мы могли в любой момент подписывать 80% ипотеку, потому что она уже была подтверждена. Но мы решили начать бороться за получение 90%, эта борьба продлилась аж 18 дней. Если бы мы сразу согласились на 80%, то весь процесс занял бы меньше месяца. Но нам уж очень хотелось получить 90%.
Менеджер сообщил, что есть вероятность одобрения ипотеки с покрытием 90% без использования программы IVF Vivienda, если я открою счет в банке и переведу на него часть средств. Также мой текущий кредитный рейтинг RISA составляет 3.1. Если удастся снизить его до 2.9, банк сможет подтвердить покрытие 90%.
Кредитный рейтинг RISA - это внутренний рейтинг CaixaBank, который помогает банку принимать решения при выдаче ипотечных кредитов, оценивая риски, связанные с возможной неплатежеспособностью заемщика. На него могут влиять: кредитная история, текущие финансовые обязательства, доходы и стабильность занятости, личные данные (возраст, семейное положение, количество иждивенцев). Также, на него положительно может влиять ваша история взаимоотношений с банком (получение зарплаты, покупка банковских продуктов).
Если бы я знал это заранее, я бы изначально открыл счет в CaixaBank вместо Santander во время регистрации аутономо. Вероятность получения 90% ипотеки была бы выше.
Я открыл счет, в этот же день перевел на него чуть больше 20к (достаточная сумма, как сказал менеджер). Теперь нужно было подождать пару недель до начала следующего месяца, пока обновится кредитный рейтинг. Также, меня попросили перенаправить платежи по аутономо в CaixaBank вместо Santander.
За четверг и пятницу я также обошел все остальные крупные банки (всего до 10). Во всех банках отказали почти сразу, из-за того что у меня нет Renta (годовой декларации) за 2023 год. В одном из банков менеджер попробовала подать заявку, но через 2 часа позвонила и сообщила про отказ.
Менеджер посоветовал открыть мне накопительный счет. Сказал, что это может повысить мои шансы на пересчет кредитного рейтинга. И что этот счет можно будет закрыть примерно через месяц (это будет стоить примерно 20 евро). Решил попробовать и такой вариант.
Менеджер банка связался с риелтором, чтобы назначить дату визита оценщика для оценки квартиры. Оценка стоила около 300 евро, банк пообещал вернуть эти деньги если ипотека будет подписана.
Банк запросил предварительный договор, подтверждающий внесение залога (договор резерва).
Не дожидаясь начала следующего месяца, менеджер попробовал пересчитать мой кредитный рейтинг заранее - но ничего не поменялось.
Я подписал разрешение на проведение оценки и предоставил дополнительные документы об отсутствии задолженностей перед Hacienda и Seguridad Social.
Мы договорились с риелтором и продавцом подождать до 5 числа следующего месяца, чтобы пересчитать кредитный рейтинг. И что если нам не одобрят 90%, то мы будем брать 80% ипотеку.
Но был небольшой нюанс, что если в итоге мы не оформим ипотеку, то нам не вернут 3000 евро залога. Потому что на момент 5-го числа следующего месяца пройдет уже больше 20 дней, которые предусмотрены в договоре. Мы пошли на этот небольшой риск.
Оценщик посетил квартиру для подтверждения ее рыночной стоимости.
Оценка квартиры была завершена, и ее стоимость оказалась выше цены, по которой мы ее покупаем. Это хороший знак, поскольку если бы оценочная стоимость была ниже, банк предоставил бы ипотеку, основываясь на своей оценке, а не на фактической стоимости покупки.
Менеджер предложил предварительно оформить страховку на жизнь, страхование квартиры и охранную систему. С началом биллинга ближе к концу следующего месяца (уже после подписания ипотеки). Это также должно было повысить наши шансы.
Эти услуги снижают процентную ставку по ипотеке. Менеджер сказал, что они обязательны в первые 3 года - но это условие банка для получения сниженной ставки, а не юридическое требование. По закону обязательна только страховка жилья, а страховка жизни и другие услуги - дополнительные сервисы, от которых можно отказаться.
Стандартная ставка - 3.95% годовых. Если перевести зарплату в банк, но не приобретать никакие дополнительные услуги - 3.6% годовых. Если перевести зарплату в банк, и приобретать страховку жизни, страховку жилья и охранную систему - 2.95% годовых.
Конечно, выгоднее брать как можно меньше услуг, суммарно вы заплатите меньше денег (даже с учетом повышенного процента по ипотеке).
Важно, что страховка на жилье обязательна в течение всего срока ипотеки. Но вы не обязаны покупать ее именно в банке, можно брать где угодно, главное чтобы она удовлетворяла необходимым критериям (они указаны в вашем ипотечном договоре).
Важное дополнение про охранную систему: после оформления ипотеки я отказался от охранной системы. Да, эта услуга дает дополнительную скидку на процент по ипотеке, но она стоит денег (52 евро/мес). Я посчитал, и мне оказалось выгоднее платить больший процент по ипотеке, чем платить за охранную систему. Плюс, при оформлении охранной системы вам ставят камеру домой - лично я никаких камер домой не хочу. И еще, сразу после покупки квартиры я начал делать капитальный ремонт, поэтому охранная система просто была бы не нужна в этот период.
Отказ от услуги прошел с боем - менеджер убеждал меня, что я обязан ее оставить. Когда я спросил, где именно это написано в договоре - оказалось, что нигде. Это была устная договоренность, а не юридическое обязательство. В моем нотариальном договоре четко указано, что эти услуги влияют только на скидку к ставке, а не являются обязательным условием ипотеки.
Пришлось написать официальный запрос в банк, и мне официально ответили, что нет, я не обязан, и что я могу отказаться. Если вы еще не начали покупать эту услугу (не было первого списания), то можете отказаться.
Если менеджер говорит “вы обязаны это оставить” или “нельзя отказаться” - попросите показать, где именно это написано в вашем договоре. Скорее всего, там написано что-то вроде “для сохранения скидки”. Это значит, что единственное последствие отказа - банк уберет скидку и ваш процент станет выше. Но вы не обязаны платить за услуги, которые вам не нужны, только потому что менеджер так сказал на словах.
По опыту надежных риелторов, такие ситуации возникают регулярно - менеджеры так себя ведут, потому что получают бонусы за продажу дополнительных услуг. У знакомого была та же история - менеджер говорил “нельзя”, а когда попросили показать где это в договоре - оказалось, что можно. Так что имейте в виду, на старте ипотеки можно согласиться на все условия, но позже от части услуг отказаться.
Я пришел в банк, чтобы пересчитать кредитный рейтинг. И он не улучшился…
Это означало, что банк может дать только 80% ипотеки. Были немного смешанные чувства, с одной стороны я был рад, что мы можем двигаться дальше, с другой - 80% для нас было не так комфортно, как 90%.
Я сразу же подписал необходимые документы для получения 80%. В этот же день менеджер банка связался с риелтором, чтобы договориться о встрече с нотариусом для финального подписания договора купли-продажи примерно через 10 дней.
Закрыл накопительный счет, который оформлял ранее для улучшения кредитного рейтинга.
У менеджера я уточнил точную сумму, которая должна быть на счету в день сделки. Она включает:
Приятная новость была в том, что налог ITP будет немного ниже 10%, так как моя жена моложе 35 лет. Половина налога была оплачена мной по ставке 10%, а другая половина - моей супругой, по пониженной ставке 8% для покупателей младше 35 лет (на момент нашей покупки в 2024 году при стоимости жилья выше 180.000€). Помимо возраста, для получения льготы требовалось: первое жилье, лимит доходов (на тот момент около 30.000€ индивидуально или 47.000€ совместно) и другие условия.
С марта 2025 в Валенсийском сообществе снизили ITP до 4% для покупателей до 40 лет (раньше льгота была только до 35). В некоторых сельских муниципалитетах - вообще 3%. Условия регулярно меняются, так что перед покупкой проверяйте актуальную информацию. Если сумма ITP получается большой, можно подать на рассрочку платежа - но это не так просто, как кажется, и банк может быть против.
Мы подписали в банке много документов, подтверждающих условия ипотеки, а также изучили инструкцию с информацией о штрафах и задержках платежей.
Самый странный день из всего процесса, который сильно выбивается из общей картины.
Нам нужно было приехать на предварительную встречу с нотариусом. Всего встреч с нотариусом должно быть две: первая - предварительная, где вам объясняют условия ипотеки, просят заполнить опросник чтобы убедиться что вы все правильно понимаете; вторая - финальное подписание покупателем и продавцом, передача ключей.
Нас предупредили, что на финальную встречу нужно будет прийти с переводчиком (к сожалению испанский мы еще не выучили).
Я подумал, что на предварительную встречу можно переводчика не брать, это же предварительная встреча. А еще, я подумал, что не нужно брать с собой никакие документы :) Нотариус был, мягко говоря, удивлен такому подходу. Моя жена, мягко говоря, тоже. Да я и сам удивился, в Украине я бы никогда не догадался так сделать, но за 2 года в Испании немного расслабился.
Хорошо, что удалось все сделать, отправили документы на email, и воспользовались переводчиком на телефоне. Но я не рекомендую повторять наш опыт, как сказал нотариус “вы что, документы нужно ВСЕГДА брать с собой на такие встречи”. Мы справились примерно за полчаса, заполнили и подписали опросник, и пошли пить кофе.
Этим должен заниматься риелтор, но я привык все контролировать. Она пообещала предоставить все необходимые квитанции и сертификаты, чтобы я убедился что нет долгов за воду, электроэнергию, газ (это редкость, но в нашей квартире проведен газ), фонд сообщества жильцов.
С водой, электроэнергией, газом - нет проблем. Даже если долги и есть, они остаются на предыдущем владельце, теоретически вы вообще не при делах и вам ничего не нужно будет покрывать. Но вот с фондом объединения жильцов сложнее: по закону покупатель отвечает за долги за год покупки + 3 предыдущих календарных года. Например: если покупка в мае 2024, то вы отвечаете за долги 2021, 2022, 2023 и январь-май 2024. Поэтому очень важно заранее проверить, что у продавца нет задолженностей перед фондом жильцов - для этого существует специальный сертификат об отсутствии долгов.
Подробнее про все виды долгов (IBI, коммунальные, фонд жильцов) и как их проверять - я написал в разделе проверка долгов по квартире.
В этот день было финальное подписание документов.
Мы договорились о встрече с продавцом за 45 минут до подписания у нотариуса, чтобы еще раз посмотреть квартиру. Нам необходимо было убедиться, что квартира по прежнему в таком же состоянии, в котором она была при последнем просмотре. Во время просмотров мы уточняли у риелтора, останется ли вся мебель в квартире, нам сказали “если хотите - мебель оставят”. Мы решили брать с мебелью, потому что вскоре после подписания к нам планировали приехать родственники, и мы их решили заселить в свою квартиру.
Нас ждал, черт подери, сюрприз. Забегая вперед, день был стрессовый.
Мы зашли в квартиру перед подписанием, и обнаружили что в ней нет почти всей мебели и холодильника. Около часа мы решали, что делать.
К сожалению риелтор забыла передать владельцу, чтобы он оставил мебель. И он все вывез, часть выбросил. После долгих споров, мы договорились о том, что продавец оставляет нам залог, и мы подписываем договор купли-продажи. А через 2 дня продавец привозит в квартиру 3 кровати с матрасами, письменный стол, обеденный стол, 6 стульев и холодильник. После чего мы вернем ему залог.
После просмотра мы пошли на финальное подписание к нотариусу, на этот раз с другом который хорошо говорит по-испански :) А еще, мы решили взять с собой документы, сегодня они точно понадобятся!
Подписание заняло полтора часа, мы очень дотошно все перепроверяли и переспрашивали, прежде чем что-либо подписывать.
Мы забрали ключи, теперь проект “оформление ипотеки”, который занял около полутора месяцев - позади, почти…
После подписания риелтор переоформила договоры на коммунальные услуги на нас (электроэнергия, газ). Воду и фонд объединения жильцов пришлось переоформлять в другой день (заняло час, риелтор сходила со мной в офисы и помогла все сделать).
Казалось бы, все, можно расслабиться. Но нет, обнаружилась еще одна проблема. После того как мы подписали все документы у нотариуса, менеджер банка в течение часа сделал перевод продавцу с моего счета. И он почему-то перевел на 2000 евро больше, чем нужно было.
На следующий день пришлось идти в банк разбираться. Обнаружилась еще одна ошибка, на этот раз в договоре резерва. Когда мы его подписывали, я оставил 3000 евро залог (банковским переводом на счет агентства). В какой-то момент банк попросил меня прислать договор резерва, но у меня на руках оказался экземпляр только с моей подписью (не спрашивайте почему, всему виной человеческий фактор, и то что мы были очень уставшие в тот день). Я попросил риелтора прислать мне документ, где будет ее подпись. Она прислала, но по какой-то причине там была указана сумма залога 1000 евро вместо 3000 евро. Я не придал этому значения (опять же, не спрашивайте почему, это моя ошибка).
Из-за этого получилось, что банк перевел на 2000 больше продавцу, потому что у банка было зафиксировано что я оставил 1000 евро залога, а не 3000 евро.
Пришлось еще день разбираться с риелтором и продавцом, чтобы они все перепроверили.
Через 2 дня мы встретились, для того чтобы:
Продавец перевел мне на счет 2000 евро, с комментарием “Devolución por exceso de transferencia”. Также, я настоял на том, чтобы мы подписали документ, в котором было указано что банк по ошибке перевел на счет продавца на 2000 евро больше, что продавец с этим согласен, и что он вернул мне деньги банковским переводом на конкретный IBAN. И что у сторон нет претензий друг к другу. Не знаю, насколько это было необходимо, но такой у меня подход.
С мебелью получилось весело, я был уверен что агентство воспользуется услугами грузчиков. Но нет, они решили все заносить сами (бывший владелец, его супруга, риелтор со своим начальником) :) Я тоже подключился, поэтому в целом мы быстро справились, хорошо что все поместилось в лифт.
В среду вечером, наконец-то, весь процесс был завершен. Никто никому не остался должен, и мы смогли спокойно выдохнуть. Следующий проект - ремонт в квартире :)
Год спустя (январь 2026): Ремонт мы закончили - он занял целый год. Это было, мягко говоря, очень сложно. В какой-то момент мы даже переехали в квартиру до окончания работ и доделывали все уже живя в квартире. За этот год я набил много шишек, это можно было бы описать в отдельной статье. Если вам интересен опыт ремонта в Испании (мне кажется, это могло бы помочь кому-то избежать ошибок и сэкономить немного нервов) - напишите мне в личные сообщения в телеграм-канале. Буду понимать, есть ли смысл писать об этом подробно.
Спасибо, что дочитали до конца. Если вы тоже планируете брать ипотеку в Испании - посмотрите мою пошаговую инструкцию по оформлению ипотеки, где я подробно описал каждый этап от подготовки до получения ключей. Очень надеюсь, что информация была вам полезна и спасет от возможных ошибок. Желаю пройти этот процесс максимально гладко! Обнял!
Здесь - все, что полезно знать до того, как вы начнете искать жилье и подавать заявку на ипотеку.
Даже если вы ищете жилье самостоятельно - в 99% случаев объект будет выставлен агентством, и вы будете работать с испанским риелтором продавца. Другой вариант - обратиться к проверенным риелторам, которые ведут сделку с вашей стороны.
Риелтор продавца представляет интересы продавца - его задача закрыть сделку на условиях, выгодных продавцу. “Свой” риелтор работает с вами: помогает торговаться, проверять документы и объясняет процесс на понятном языке. При этом комиссия для покупателя обычно не меняется - риелторы делят ее между собой.
Нужен ли риелтор с вашей стороны - зависит от вашего опыта и уверенности. Если вы впервые покупаете недвижимость в Испании и не говорите по-испански - тогда можно сильно упростить процесс. Если у вас уже есть опыт или вы готовы разбираться сами - можно работать напрямую с риелтором продавца.
В любом случае - пошаговая инструкция поможет вам контролировать процесс и качественно взаимодействовать с любым риелтором. Даже хороший специалист может что-то упустить или не знать каких-то нюансов. С этой инструкцией вы будете понимать, что происходит на каждом этапе, какие вопросы задавать и что обязательно нужно проверить.
Процесс получения ипотеки одинаковый для аутономо и наемных работников, отличается только набор документов. На практике наемным работникам получить ипотеку обычно проще, чем аутономо.
Для аутономо:
Дополнительно для аутономо (если недавно в Испании):
Если вы недавно зарегистрировались как аутономо и у вас мало истории в Испании, можно попробовать предоставить документы о доходах из другой страны:
На практике банки редко учитывают эти документы. Например, в моем случае банк отказался их рассматривать. Однако по информации от надежных риелторов, для некоторых клиентов удавалось договориться с банком, чтобы он принял и учел такие документы. Многое зависит от конкретного банка, отделения и даже менеджера, с которым вы работаете.
Для наемных работников:
Перед покупкой жилья нужно убедиться, что на нем нет долгов. Этим обычно занимается риелтор, но лучше дополнительно контролировать процесс самостоятельно - не все риелторы проверяют тщательно. Разные типы долгов имеют разные последствия для покупателя.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Это ежегодный налог на недвижимость, который платится в мэрии. В отличие от долгов за воду или электричество, долги по IBI по закону привязаны к самой недвижимости, а не к владельцу. Если вы купите жилье с долгами по IBI, администрация может потребовать их оплату с вас.
Ошибочно думать, что достаточно посмотреть последнюю квитанцию об оплате. Долги могут накапливаться годами, и последний оплаченный год ничего не говорит о предыдущих.
Чтобы проверить, попросите продавца заранее получить в мэрии “certificado de estar al corriente de pago del IBI”. Нотариус тоже проверяет долги перед подписанием, но лучше убедиться заранее.
Comunidad de Propietarios (фонд жильцов)
По закону покупатель отвечает за долги перед фондом жильцов за год покупки и 3 предыдущих календарных года. Например, если покупка в мае 2025 - вы отвечаете за долги 2022, 2023, 2024 и январь-май 2025.
Нужен документ “Certificado de estar al corriente de pago” (справка об отсутствии задолженности). Без этого документа нотариус не имеет права оформить сделку (если только покупатель явно не откажется от этого требования, что делать не рекомендуется). По этому пункту можно сильно не переживать - защита встроена в процесс. Дополнительно можно попросить протоколы последних собраний жильцов - там будет видно, есть ли запланированные крупные ремонтные работы, которые могут лечь на вас после покупки.
Вода, электричество, газ
Формально эти долги не переходят к покупателю - они остаются на предыдущем владельце. Но на практике компании-поставщики могут отказать в переоформлении контракта на вас или в подключении услуг, пока не погашены долги предыдущего владельца. Решение для электричества и газа - сменить поставщика, при переходе к другой компании долг остается у предыдущего владельца, а вы начинаете с чистого контракта. С водой сложнее - обычно альтернативного поставщика нет, поэтому нужно делать смену владельца договора и требовать от продавца погасить долг до сделки.
Чтобы проверить, попросите продавца предоставить последние оплаченные квитанции по всем коммунальным услугам.
Что делать, если обнаружились долги
Если по любому из пунктов есть задолженность - можно договориться, чтобы продавец погасил долги до подписания. Или, как вариант - взять небольшой залог и оплачивать из этой суммы задолженность при необходимости. У меня так и получилось, при переоформлении контракта на воду, у предыдущего владельца оказался долг примерно 60 евро, я оплатил из залога этот долг - а позже вернул ему оставшуюся сумму.
Банки предлагают три варианта на выбор:
Если хотите спать спокойно или в чем-то неуверены - берите фиксированную. Да, переменная может оказаться дешевле, если Euribor будет низким. Но может и дороже, если вырастет. Лично я предпочитаю знать точную сумму платежа заранее.
VPO (Vivienda de Protección Oficial) - это социальное жилье, построенное с государственными субсидиями для семей с ограниченными доходами. Даже если дом построен примерно 40-50 лет назад, он все еще может иметь статус VPO - срок защиты бывает от 10 до 50 лет, в зависимости от того, по какому закону и в каком регионе строилось жилье.
VPO имеет серьезные ограничения: максимальная цена продажи установлена законом, покупатель должен соответствовать требованиям (доход ниже определенного порога, первое жилье, нельзя владеть другой недвижимостью), жилье должно использоваться только как основное. Плюс у государства есть преимущественное право выкупа на тех же условиях.
Статус VPO обычно указан в Nota Simple в разделе “cargas” (обременения). Но это не 100% гарантия - бывают случаи, когда VPO не отображается в обычной Nota Simple, и только нотариус при финальной проверке обнаруживает эту информацию в расширенных записях реестра.
Имейте в виду, что некоторые риелторы могут умалчивать о статусе VPO - не все покупатели знают, что это такое и какие ограничения накладывает. Если жилье оказалось VPO, нужно тщательно проверить, соответствуете ли вы требованиям для покупки, не превышена ли максимальная цена, не истек ли уже срок защиты.
В разных сделках может быть только договор резерва, только arras, оба договора, или даже ни одного (редко). У меня был только договор резерва.
Договор резерва - это небольшой залог (обычно 1-5% или фиксированная сумма), чтобы зарезервировать жилье и снять объект с продажи на время сбора документов. Контракт arras - более серьезный документ с предоплатой, как правило, 10% от стоимости жилья. Но 10% - это не жесткое правило, на практике может быть и 5%, и 15% - это предмет переговоров с продавцом.
И резерв, и arras можно оплатить с любого иностранного банка - это абсолютно легально. Если у вас есть деньги за пределами Испании, вы можете перевести их продавцу напрямую со своего зарубежного счета. Это удобно, если вы не хотите заводить всю сумму в испанский банк и платить дополнительные комиссии.
Если вы внесли 10% через arras, эта сумма учитывается в финальном расчете: например, при ипотеке 80% вы уже заплатили 10% (arras), в день сделки банк переведет с вашего счета еще 10%, и 80% заплатит банк.
По закону для arras действует правило - если сделка отменяется по вине покупателя, тогда он теряет задаток. А если по вине продавца - продавец возвращает задаток в двойном размере. Но это работает только если arras корректно сформулирован.
Договаривайтесь с продавцом, чтобы в контракте было прописано условие возврата задатка в случае отказа банка в ипотеке. Для этого нужно будет запросить у банка официальный документ об отказе. Договориться не всегда легко, но возможно - и это может сэкономить серьезную сумму. Повторюсь, у меня был только договор резерва, и в нем было прописано что если банк не одобрит ипотеку - тогда продавец должен будет мне вернуть залог.
Перед подписанием внимательно проверьте все суммы и данные в договоре - особенно сумму залога и соответствие фактически переведенной сумме. И обязательно убедитесь, что у вас на руках экземпляр договора с подписями обеих сторон - это важно для банка и для защиты ваших интересов.
Если денег на первоначальный взнос не хватает, можно попробовать воспользоваться государственными программами - они позволяют получить ипотеку с меньшим взносом или вообще без него.
Национальная программа Aval ICO - для молодых людей до 35 лет или семей с несовершеннолетними детьми. Государство выступает поручителем на 20% стоимости жилья (до 25% при энергорейтинге D и выше), что позволяет получить до 100% ипотеки. Основные ограничения: необходимо минимум 2 года непрерывного проживания в Испании, доход не выше ~37 800 евро/год на человека, сбережения не более 100 000 евро, и это должно быть первое жилье. Программа действует до конца 2027 года. Подробности на сайте ICO.
Каждое автономное сообщество может иметь свою программу. Например, в Валенсии есть IVF Vivienda для покупателей до 45 лет с возможностью получить до 95% ипотеки. Там тоже нужно прожить минимум 2 года в Валенсийском сообществе. В других регионах условия и возрастные лимиты отличаются - поищите “aval hipoteca primera vivienda” для вашего автономного сообщества.
Программы меняются и не все банки с ними работают. Когда я оформлял ипотеку, нам не хватило полгода проживания в Валенсийском сообществе для программы IVF.
До подачи заявки на ипотеку имеет смысл самому прикинуть свою платежную нагрузку - сразу будет понятно, насколько реалистичны шансы на одобрение.
Берете свой чистый доход после налогов и смотрите, какой процент от него будет составлять ежемесячный платеж по ипотеке. Если есть другие кредиты (автокредит, рассрочки), банк суммирует их вместе с ипотечным платежом. Общая сумма всех платежей не должна превышать 30-35% от дохода - при 40% и выше банк скорее всего откажет.
Например, при чистом доходе 3000 евро в месяц и автокредите 200 евро, если планируете платеж по ипотеке 800 евро, общая нагрузка получится (200 + 800) / 3000 = 33% - это в пределах нормы.
Банк смотрит только на официальный доход - то, что отражено в декларациях и nóminas. Если доход переменный, банк может взять средний за последние месяцы.
В объявлениях о продаже жилья часто можно увидеть площадь 150 м², а при просмотре оказывается, что жилье заметно меньше. Это не обман - в Испании используются разные типы площади, и они могут отличаться на 20-30%. Например, моя квартира по кадастру - 120 квадратов, а фактическая площадь - около 100 квадратов.
В объявлениях чаще всего указывают построенную площадь с общими зонами (superficie construida con elementos comunes). Она включает стены самого помещения плюс часть лестничных площадок, лифтов и других общих зон. По ней рассчитывается IBI и доля в сообществе собственников.
Есть просто построенная площадь (superficie construida) - это площадь самого жилья вместе со стенами, но без общих зон.
И есть полезная площадь (superficie útil) - площадь, по которой можно ходить. Без стен, без колонн, без труб. Именно она показывает реальный размер жилья.
Разница между построенной и полезной площадью обычно составляет 15-25%. Если добавить еще общие зоны, разница легко достигает 30%.
Так что жилье с площадью 150 м² в объявлении может иметь реальную полезную площадь около 105-115 м². При просмотре жилья или в оценке обращайте внимание на полезную площадь - именно она покажет, сколько места у вас реально будет.
При покупке недвижимости банк запросит выписку из реестра - Nota Simple. В ней содержится основная информация об объекте (адрес, площадь, кадастровый номер, кто является владельцем, есть ли обременения - ипотека, арест, залог и т.д.).
Обычно Nota Simple предоставляет риелтор, но ее можно получить и самостоятельно - это несложно.
Заказать можно онлайн на сайте Registro de la Propiedad. Для поиска нужно знать адрес недвижимости (или кадастровый номер). Запросить Nota Simple может любой человек - не обязательно быть владельцем.
Если сумма налога ITP при покупке получается большой, можно подать заявление на рассрочку платежа. Это право закреплено на государственном уровне, но каждая автономия может дополнять условия. На сумму долга начисляются проценты за просрочку.
Рассрочка доступна при покупке основного жилья площадью не более 120 м² (полезная площадь). Максимальный срок - 3 года. Заявление нужно подать в налоговую в течение добровольного периода оплаты - обычно это 30 рабочих дней с даты сделки у нотариуса.
С рассрочкой есть серьезные риски. Если просрочить любой платеж более чем на 15 дней - рассрочка аннулируется и придется платить всю оставшуюся сумму сразу. То же самое при продаже недвижимости до полной выплаты. В случае неоплаты - будут проблемы. Некоторые банки отказывают в рассрочке ITP по своей внутренней политике - уточняйте у своего банка заранее.
Другие полезные ресурсы:
Я внимательно прочитал свой договор купли-продажи (более 100 страниц) и выписал наиболее интересные моменты. Конечно, ваш договор в вашем банке может отличаться - но основные условия, скорее всего, будут очень похожими. Многие из этих пунктов регулируются испанским законодательством и являются стандартными для всех банков.
В этом разделе собрана информация, которую я узнал уже после оформления ипотеки - частично из собственного опыта за год владения квартирой, частично из изучения договора и законодательства. Эти моменты редко освещают заранее, но они важны для каждого, кто покупает недвижимость в Испании.
Примерно через 2 месяца после подписания сделки мне на счет пришел неожиданный возврат - около 700 евро. Конечно, я обрадовался, но изначально не понял, за что это - пришлось разбираться.
Перед подписанием ипотеки банк списывает с вашего счета примерную сумму на покрытие всех административных расходов - услуги нотариуса, регистрация в Registro de la Propiedad и т.д. Это и есть provisión de fondos. В моем случае это было около 1400 евро.
Сумма всегда берется с запасом, потому что точные расходы заранее неизвестны. После того как хестория собирает все реальные счета и квитанции (на это уходит 2-4 месяца), она делает финальный расчет. Если изначальная сумма оказалась больше реальных расходов, разницу возвращают на ваш счет.
Если прошло больше 4 месяцев, а возврат не пришел - имеет смысл связаться с банком и уточнить статус расчета.
Мало кто об этом задумывается, но после оформления ипотеки ее условия можно улучшить.
Вы можете перевести ипотеку в другой банк, если там предложат более выгодные условия. Я пока этого не делал - по моим расчетам, на текущий момент выгода для меня была бы небольшой. Но если в будущем ставки сильно изменятся и появится реальный смысл - займусь. При расчетах нужно учесть комиссии за досрочное погашение (если есть), расходы на нотариуса и регистрацию, условия нового банка. Иногда кажущаяся экономия на процентах может съедаться сопутствующими расходами.
Есть еще один вариант - прийти в свой банк и сказать, что рассматриваете предложения других банков. Насколько я знаю, есть хорошие шансы, что могут улучшить условия, чтобы вас удержать. Я пока не пробовал этот подход, но возможно попробую позже.
Примерно через 3-5 недель после подписания сделки у нотариуса вам придет официальное уведомление от государства о том, что данные о недвижимости обновлены.
В моем случае такое уведомление пришло примерно через месяц после сделки. Оно называлось “Acuerdo de alteración de titularidad” (решение об изменении собственника) и было выдано Gerencia Regional del Catastro. В документе было указано, что Registro de la Propiedad передал данные о сделке в Catastro, недвижимость официально зарегистрирована на новых владельцев с указанием точных долей собственности (в моем случае по 50% на каждого), и обозначена дата, с которой изменения действуют - задним числом, с даты сделки.
Уведомление подтверждает, что информация о новом владельце корректно передана между реестрами и данные о собственниках обновлены в государственных системах. Когда получите его, проверьте, что ФИО и NIE собственников указаны без ошибок, доли собственности корректны, адрес и кадастровый номер совпадают с реальностью.
Чтобы не пропустить такие уведомления, заранее настройте мониторинг сообщений от государственных органов.
После покупки жилья вас могут ждать еще два неочевидных момента.
Примерно в течение года после покупки мне в почтовый ящик продолжали приходить письма предыдущего владельца - от налоговой, социальных служб и других организаций. Писем было много, и приходили они регулярно. Я периодически просил бывшего владельца обновить свой почтовый адрес везде где нужно - но он очень долго это делал. В итоге все решилось, но заняло это около года.
Еще один момент, который я узнал случайно - примерно через год после покупки, когда пошел в Ayuntamiento оформлять прописку. Оказалось, что предыдущий владелец все еще прописан в моей квартире. Покупка жилья и оформление его на ваше имя - это одно, а прописка - совсем другое. Покупка не означает автоматическую выписку предыдущего владельца.
Вы можете принудительно выписать предыдущего владельца через Ayuntamiento, подав заявку. Но по закону процесс может затянуться на несколько месяцев. Другой вариант - попросить предыдущего владельца выписаться самому и проконтролировать, что он это сделал. В моем случае предыдущий владелец выписался примерно через год после сделки, когда я об этом узнал и попросил его.
Не стоит сильно переживать из-за того, что кто-то прописан в вашем жилье - это не так критично, как может показаться на первый взгляд. Прописка не дает никаких прав на вашу собственность.
После публикации статьи мне задали много вопросов. Отвечу на самые популярные.
Сколько человек в семье и какой процент от дохода составляет платеж по ипотеке?
На момент оформления ипотеки нас было трое - я, супруга и маленький сын. Платеж по ипотеке составляет меньше 30% от моего дохода, других кредитов на тот момент не было. Как именно банк считает платежную нагрузку - писал выше.
Какой ежемесячный платеж за ипотеку?
С учетом самого платежа по ипотеке и дополнительных услуг банка (страховки и т.д.), мой ежемесячный фиксированный платеж составляет меньше 700 евро.
Требовал ли банк контракт с работодателем или выписки из украинских банков?
Нет. Банк сказал, что ничего из этого не нужно, несмотря на то что я сам предлагал им прислать и показать. Для аутономо достаточно деклараций и выписок по испанскому счету.
Была ли у тебя кредитная история в Испании до ипотеки?
Нет, никакой кредитной истории в Испании у меня не было.
Что если у меня счет не в CaixaBank, а в другом банке?
Повторюсь, у меня тоже на момент получения ипотеки основной счет был не в CaixaBank, а в Santander. Это не было проблемой. Но если бы я заранее мог открыть счет в CaixaBank изначально и туда получать выплаты по аутономо, то я бы так и сделал. Потому что это бы в целом немного облегчило весь процесс и потенциально могло улучшить кредитный рейтинг.
Какую комиссию ты заплатил агентству?
У меня была фиксированная сумма - 4000 евро.
Правда ли, что нужно быть аутономо минимум 2-3 года для получения ипотеки?
Это распространенное заблуждение. Официально многие банки указывают 2-3 года, но на практике это гибкое требование, а не жесткое правило. Мне одобрили ипотеку через 8 месяцев после регистрации аутономо, и я знаю случаи одобрения через 6 месяцев.
Банки оценивают общую картину: стабильность дохода за имеющийся период, размер первоначального взноса, отсутствие долгов, кредитную историю. Если у вас хороший доход и солидный взнос - шансы есть даже с небольшим стажем.
Как я писал в начале статьи - между “нулевыми шансами” (когда ничего не пробуешь) и “маленькими шансами” - гигантская пропасть. Не откладывайте визит в банк только потому, что кто-то сказал “нужно ждать 2 года”. Сходите и узнайте реальные требования конкретно для вас.
Что если у меня просроченный TIE и я на временной защите?
Именно в такой ситуации я и был - на временной защите для украинцев, и TIE у меня был просроченный. Я объяснил банку, что по закону для украинцев на временной защите этот TIE полностью действителен даже с истекшим сроком. Это не стало помехой для получения ипотеки. Более того, я знаю и другие такие же случаи, когда люди успешно получали ипотеку с просроченными TIE.
Почему ты рекомендуешь CaixaBank для ипотеки?
Среди моих знакомых было несколько успешных кейсов получения ипотеки именно в CaixaBank, поэтому я в первую очередь пошел туда. И мне одобрили, несмотря на то что у меня не было даже годовой декларации (renta).
Но главное - если бы я знал заранее, я бы изначально открыл счет в CaixaBank вместо Santander еще во время регистрации аутономо. У CaixaBank есть внутренний кредитный рейтинг RISA, и на него положительно влияет ваша история взаимоотношений с банком - получение зарплаты на счет, покупка банковских продуктов, просто наличие денег на счете какое-то время. Чем лучше рейтинг, тем выше шансы на одобрение и тем лучше условия можно получить.
В моем случае я открыл счет в CaixaBank уже во время оформления ипотеки, и этого оказалось недостаточно, чтобы улучшить рейтинг до нужного уровня для 90% финансирования. Мне одобрили только 80%. Если бы у меня изначально была история в этом банке хотя бы несколько месяцев, шансы на 90% были бы выше.
Поэтому моя рекомендация: если планируете брать ипотеку в Испании - откройте счет в CaixaBank заранее и переведите туда зарплату или платежи по аутономо. Даже если до ипотеки еще далеко, эта история вам потом пригодится.
Другие полезные ресурсы: